賣房子要繳多少房地合一稅？依台灣現行房地合一稅2.0規定，個人出售符合課稅範圍的房屋、土地，持有2年以內稅率高達45%，超過2年未逾5年為35%，超過5年未逾10年為20%，持有超過10年則降為15%。如果符合自住滿6年等條件，更可享有課稅所得400萬元以下免稅、超過部分適用10%優惠稅率。此外，預售屋換約交易也納入課稅範圍，且個人原則上須於交易日次日起30日內完成申報。 本文由理查會計師事務所整理房地合一稅2.0最新稅率、課稅範圍、稅額計算、自住優惠及合法節稅方式，協助屋主在出售房屋前做好稅務規劃，避免因不熟悉規定而增加稅負。

一、什麼是房地合一稅2.0？與舊制有什麼差別？

房地合一稅是針對符合規定的房屋、土地交易所得課徵的所得稅制度，主要目的在於將房屋與土地交易所得合併計算，避免土地交易所得與房屋交易所得適用不同稅制，產生租稅不公平問題。

房地合一稅自2016年1月1日開始實施，並於2021年7月1日起施行房地合一稅2.0。

房地合一稅2.0的主要變革包括：

1. 延長短期交易高稅率期間： 持有2年以內適用45%，超過2年未逾5年適用35%。

2. 預售屋交易納入課稅： 轉讓符合規定的預售屋及其坐落基地權利，也可能須申報房地合一稅。

3. 法人短期交易適用較高稅率： 符合規定的營利事業房地交易所得，原則上按持有期間適用差別稅率。

4. 特定股權交易納入課稅： 符合不動產持有比例及持股控制條件的股份或出資額交易，也可能適用房地合一稅。

5. 保留特定優惠措施： 符合規定的自住房地、非自願因素交易、合建及都市更新等案件，仍可能適用優惠稅率。

因此，不論是一般自住屋主、房地產投資人或持有不動產的公司，在出售房地產前，都應先確認適用的課稅制度與稅率。

二、房地合一稅2.0稅率是多少？持有多久比較划算？

對於在台灣境內居住的個人，房地合一稅2.0依持有期間適用不同稅率：

需要特別注意，持有滿2年仍屬於「2年以內」，必須超過2年才可能適用35%稅率；同樣地，必須超過5年才能適用20%稅率。

此外，非台灣境內居住者適用的稅率不同，持有2年以內為45%，超過2年則為35%，並不會因持有超過5年或10年而自動降至20%或15%。

房地合一稅1.0與2.0差異比較

從比較可以發現，房地合一稅2.0最大的改變，是延長了35%及45%高稅率適用期間。

對於短期買賣房屋的投資人而言，持有期間可能直接影響數十萬元甚至數百萬元的稅負。

三、房地合一稅怎麼算？賣房賺300萬元要繳多少稅？

房地合一稅並不是直接用房屋出售總價乘以稅率，而是依實際房地交易課稅所得計算。

簡化計算公式如下：

房地交易課稅所得＝成交價額－取得成本－相關必要費用－依規定可減除的土地漲價總數額

應納房地合一稅＝房地交易課稅所得 × 適用稅率

實際案例：賣房賺300萬元

假設某投資人：

• 房屋買入價格：1,000萬元

• 房屋出售價格：1,350萬元

• 可認列的仲介費等相關必要費用：50萬元

• 本案例假設無其他應調整項目

則房地交易課稅所得為：

1,350萬元－1,000萬元－50萬元＝300萬元。

同樣賺取300萬元，因持有期間不同，應納稅額可能差異很大。

從上述案例可以發現，同樣賺取300萬元，持有2年以內與超過10年相比，房地合一稅可能相差90萬元。

因此，出售房屋的時間點，是房地合一稅規劃的重要關鍵。

四、房地合一稅可以扣除哪些成本與費用？

很多屋主只知道房屋買進價格可以扣除，卻忽略了其他符合規定的成本及費用，導致申報時可能多繳稅款。

常見可依規定認列的項目包括：

• 原始房屋及土地取得成本

• 購屋時支付的契稅、印花稅、代書費及相關必要費用

• 出售房屋支付的仲介服務費

• 出售相關的廣告費、代書費及規費

• 符合規定且能提供證明的房屋改良費用

• 符合法定條件可扣除的其他必要費用

如果無法提出相關費用證明，或提出的費用證明金額未達成交價額3%，原則上可按成交價額3%計算相關費用，但最高以30萬元為限。

不過，並非所有持有房屋期間產生的支出都可以扣除。

例如一般房屋稅、地價稅、管理費，以及持有期間的房貸利息，原則上不能直接列為房地合一稅的可扣除費用。

此外，土地增值稅與土地漲價總數額涉及特別的減除規則，不能直接將整筆已繳土地增值稅視為費用扣除。

建議屋主從購屋開始就妥善保存買賣契約、支出憑證、匯款紀錄及裝修相關文件，以利日後出售時正確申報。

五、自住房地合一稅400萬元免稅，要符合哪些條件？

房地合一稅2.0保留自住房地租稅優惠，符合條件者可享有：

課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬元的部分按10%優惠稅率課稅。

但並非只要房屋是自己居住，就一定符合優惠資格。

依法必須符合下列條件：

1. 個人、配偶或未成年子女於該房屋設有戶籍。

2. 持有並實際居住該房屋連續滿6年。

3. 交易前6年內，房屋未出租、供營業或執行業務使用。

4. 個人、配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項自住房地優惠。

自住賣房賺500萬元，房地合一稅多少？

假設某屋主持有並實際居住超過6年，而且完全符合自住房地優惠條件，出售房屋的課稅所得為500萬元。

則：

• 前400萬元：免稅

• 超過的100萬元：按10%課稅

• 應納房地合一稅：10萬元

如果不符合自住優惠，且持有超過5年、未逾10年，500萬元課稅所得按20%計算，稅額則為100萬元。

兩者相差90萬元，可見符合自住優惠資格的重要性。

特別提醒，設有戶籍不代表一定符合自住優惠，仍必須有實際居住事實，並符合其他法定條件。

六、預售屋換約也要繳房地合一稅嗎？

房地合一稅2.0將符合規定的預售屋及其坐落基地交易納入課稅範圍。

也就是說，即使房屋尚未興建完成、還沒有辦理產權登記，只要交易的是符合課稅規定的預售屋購買權利，就可能須申報房地合一稅。

預售屋換約獲利案例

假設投資人：

• 預售屋原始契約總價：1,000萬元

• 已支付建商款項：200萬元

• 將預售屋購買權利轉讓給他人

• 向受讓人收取：300萬元（包含原先已支付的200萬元）

此時，交易權利的收入為300萬元，而非直接將整份預售屋契約總價視為轉讓收入。

若原取得成本為200萬元，則尚未扣除其他合規費用前的交易所得為100萬元。

如果持有期間在2年以內，原則上可能適用45%稅率，但最終課稅所得及稅額仍應依實際交易文件計算。

另外，預售屋無法任意換約，除稅務問題外，也應確認是否符合《平均地權條例》等相關轉售限制及例外規定。

七、哪些情況可以適用20%優惠稅率？

除了自住房地優惠，房地合一稅2.0針對特定情形也保留20%稅率的適用規定。

1. 因非自願因素出售房屋

例如符合財政部公告條件的：

• 非自願調職

• 非自願離職

• 其他依法認定的非自願性因素

符合規定且持有期間在5年以下的交易，可能適用20%稅率，而非一般的35%或45%。

但並不是只要宣稱因工作變動、資金需求或個人因素出售房屋，就能適用優惠，仍須符合相關認定條件並提出證明。

2. 自有土地與建商合建

個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，若符合自土地取得日起算5年內完成並銷售等條件，可能適用20%優惠稅率。

3. 參與都市更新或危老重建

個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與符合規定的都市更新、危老重建，取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內者，可能適用20%稅率。

這類案件可能涉及特殊持有期間計算及優惠適用規定，應依重建方式、原始取得時間及出售時點個別判斷。

八、公司出售房地產，房地合一稅怎麼算？

房地合一稅2.0不只影響個人，也影響持有房地產的公司。

總機構在台灣境內的營利事業，交易符合房地合一稅2.0規定的房屋、土地，其適用稅率如下：

營利事業的房地交易所得原則上應依規定分開計算稅額，再合併辦理營利事業所得稅申報。

但公司出售不動產，仍須考慮交易所得計算、土地漲價總數額調整、虧損扣抵及特殊交易例外規定。

因此，不能單純認為公司一般營所稅稅率為20%，出售房地產就一定只需要繳20%的所得稅。

九、房地合一稅什麼時候申報？超過期限會怎樣？

個人交易符合房地合一稅課稅範圍的房屋、土地，原則上應於交易日次日起30日內，向國稅局辦理申報及繳納稅款。

例如，2026年10月1日完成房地所有權移轉登記，原則上應於2026年10月31日前完成申報；如申報期限末日遇例假日，則依法適用期限順延規定。

一般房屋、土地的交易日，原則上以完成所有權移轉登記日認定；預售屋及其坐落基地權利交易，則有不同的交易日認定規則。

若未依規定辦理申報，可能涉及未申報處罰；如有漏報所得或短漏繳稅額，也可能被補稅及處罰。

值得注意的是，即使出售房屋沒有獲利，甚至發生虧損，只要屬於依法應申報的房地合一稅交易，原則上仍須辦理申報。

營利事業則原則上依營所稅結算申報程序辦理，不應直接套用個人30日的申報期限。

十、房地合一稅常見問題 FAQ

Q1：房地合一稅是用房屋總價計算嗎？

不是。房地合一稅主要針對房屋、土地交易的課稅所得課稅，而不是直接用房屋成交總價乘以稅率。

計算時可以扣除取得成本、符合規定的相關費用及土地漲價總數額等項目，因此即使房屋成交價為2,000萬元，也不代表整筆2,000萬元都需要課稅。

Q2：房屋持有滿2年，房地合一稅就降為35%嗎？

不是。依規定，持有期間「2年以內」適用45%，必須超過2年，才可能適用35%稅率。

因此，房屋出售日期只差幾天，就可能造成明顯的稅負差異。建議簽訂買賣契約前，先確認房地持有期間及交易日的認定方式。

Q3：自住房屋住滿6年，就一定可以享有400萬元免稅嗎？

不一定。除了持有並實際居住連續滿6年，還必須符合戶籍登記、未出租或供營業使用，以及6年內未曾適用優惠等條件。

如果只有設籍、沒有實際居住，仍可能不符合資格。

Q4：出售房屋沒有賺錢，還需要申報房地合一稅嗎？

原則上需要。只要房地交易屬於房地合一稅課稅範圍，且沒有適用免辦申報的特別規定，即使交易虧損或沒有應納稅額，仍應於法定期限內申報。

Q5：出售繼承取得的房屋，也要繳房地合一稅嗎？

不一定。繼承取得的房地是否適用房地合一稅，須考量被繼承人原始取得時間、繼承事實及相關規定。

部分案件還可能涉及持有期間合併計算，不能直接以繼承登記日期作為唯一判斷依據。

Q6：裝潢費用可以扣除房地合一稅嗎？

部分可以。如果屬於依法可認列的房屋改良支出，例如符合規定的增置、改良或修繕，且具有合法憑證，可能納入成本計算。

但一般維護、清潔或日常使用所產生的費用，不一定可以扣除，仍須依支出性質判斷。

Q7：賣房後再買房，可以退還房地合一稅嗎？

符合一定條件者，可以申請重購自住房地的退稅或扣抵優惠。

相關規定涉及新舊房屋的自住使用情形、重購時間、價格及後續持有使用等條件，並非只要賣房後再買房就一定可以退稅。

Q8：房地合一稅和土地增值稅是一樣的嗎？

不一樣。房地合一稅是針對房地交易所得課徵的所得稅；土地增值稅則是依土地稅法針對土地移轉時的土地漲價利益課稅。

出售房地產時，可能同時涉及房地合一稅及土地增值稅，兩者有不同的計算與申報規定。

Q9：可以在每年5月報綜合所得稅時，一起申報房地合一稅嗎？

個人房地合一稅原則上採分離課稅、個別申報制度，不是等到隔年5月才併入一般綜合所得稅申報。

符合課稅範圍的個人房地交易，原則上須於交易日次日起30日內辦理申報，避免因誤認申報期限而受罰。

十一、結論：出售房屋前，先做好房地合一稅規劃

房地合一稅2.0對短期出售房屋課徵較高稅率，持有2年以內最高可能面臨45%的稅負；但對於長期持有、自住滿6年、非自願因素出售或符合特定重建規定的案件，也設有不同的優惠措施。

因此，準備出售房屋時，除了考慮房價及市場行情，更應提前確認持有期間、課稅所得、可扣除費用及相關優惠資格。

理查會計師事務所提供房地合一稅申報、房地交易所得試算、自住房地優惠及不動產稅務規劃等服務，協助民眾與企業依法申報、評估合法節稅方案，避免不必要的稅務負擔。

如有房地合一稅申報、房屋買賣或其他稅務問題，歡迎洽詢理查會計師事務所。